Prohlášení vlastníka (§1166 a další zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku)

K čemu slouží:
Prohlášení vlastníka je projev vůle vlastníka stavby evidované v katastru nemovitostí jako jedna nebo i více nemovitostí, které k sobě přiléhají a mají společné prvky zajišťující společnou funkci. Prohlášením vlastníka se vlastník rozhodne, v jedné reálně existující nemovitosti vymezit další fiktivní nemovitosti. Důvodem může být odlišný účel užívání, zřízení dalšího vlastnického nebo jiného práva ke vzniklým nemovitostem. Podmínkou je, že ve stavbě jsou prostory ohraničené zdmi a stropem. Jednotky nelze vymezit v budově, kterou tvoří pouze jeden prostor. Postup upravuje Nař. vlády č. 366/2013 Sb. Rozdílné účely užívání mají domy, budovy, haly, kde je více bytů nebo více nebytových prostor nebo jejich kombinace. Podmínkou je, aby šlo vymezit nejméně dvě jednotky, tedy např. v případě rodinného domku dva byty, nebo byt a garáž, nebo byt a nebytový prostor (provozovna) atd.

Čím se prohlášení vlastníka o vymezení jednotek liší od reálného dělení nemovitostí:
Reálné dělení nemovitostí lze pouze svislou rovinou kolmou k pozemku. Reálně rozdělené nemovitosti musí být schopny plnit vlastní funkci a vlastního provozu. Musí být zajištěn přístup. Stavby musí mít vlastní připojení k sítím, vlastní prvky zajišťující stabilitu a po jejich odstranění by neměly způsobit poškození nebo zánik sousedních staveb. Prohlášením vlastníka lze vymezovat nemovitosti ve stavbách i vodorovně, nebo lze jako nemovitosti vymezit i několik prostor, které společně nesousedí, ale které mají společně sloužit buď jednomu vlastníku, nebo mají plnit společnou funkci, např. byt a sklep. Vymezením jednotek vzniknou i části a prostory, které nelze vymezit k jednoznačnému účelu užívání jedné vymezené jednotce a naopak slouží vícero jednotkám. Jde tak o společné části, tj. pozemek, obvodové zdi, chodby, schodiště, střechy, přípojky, přístupové komunikace atd.

Kdo může činit prohlášení vlastníka:
Prohlášení vlastníka může učinit vlastník stavby – nemovitosti. Vlastníky jsou jednotlivé fyzické, nebo právnické osoby, ale také podíloví spoluvlastníci a to jak fyzické osoby tak právnické osoby a manželé, kteří mají stavbu ve společném jmění manželů.

Co je výsledkem učinění prohlášení vlastníka:
a. V katastrální evidenci přibydou listy vlastnictví. Jeden list vlastnictví řeší určení nemovitosti a počet a označení vymezených jednotek, určuje vlastníky a spoluvlastníky a jejich velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech.

Pro každou vymezenou jednotku vznikne samostatný list vlastnictví, kde se eviduje vlastník, a další údaje, které jsou evidovány u nemovitostí. Ve fyzicky existující jedné stavbě se díky právní fikci vytvoří několik fiktivních staveb.

Prohlášením vlastníka nedojde ke změně vlastnictví k vymezeným jednotkám. Tak, jak bylo vedeno vlastnictví k původní stavbě, včetně práv a závazků, před učiněním prohlášení, tak stejně tak zůstávají evidovaní vlastnici, stejné podíly u spoluvlastníků, a práva a závazky na všech vymezených jednotkách.

Prohlášení obsahuje i pravidla pro správu domu a pozemku a určení osoby, která se o nemovitosti stará.

Lze prohlášení vlastníka měnit nebo zrušit?
a. Prohlášení vlastníka z různých důvodů lze měnit, ať jde o chyby při prvním vymezení, nebo jde o změnu názoru vlastníků jednotek na stávající vymezení.
b. Vymezení jednotek lze zrušit rozhodnutím jednoho vlastníka, nebo spoluvlastníků, kteří získají nemovitost do podílového spoluvlastnictví.

V čem spočívá výhoda prohlášení vlastníka?
Jedna nemovitost lze rozdělit na vícero fiktivních nemovitostí schopných nést právní osud jakékoliv nemovitosti. Lze měnit vlastnictví, zřizovat zástavní práva a břemena.

V čem je výhoda a použitelnost i pro rodinné domky?
a. Lze řešit dvougenerační rodinné domky, kdy jde o soužití rodičů a dětí.
b. Lze zřizovat služebnost a věcná břemena jen k jedné vymezené jednotce – např. břemeno dožití.
c. Lze zřídit zástavní právo pro ručení úvěru pouze k jedné jednotce, lze tak řešit finanční vypořádání, ale i dluhy. V rámci exekuce nemusí dojít k prodeji celé nemovitosti.
d. Lze vypořádat spoluvlastnictví k domu tak, aby předmětem dědického řízení po zemřelých rodičích, nebyl celý dům, ale jen jeho část, kde žili rodiče.

Příklad aplikace u dvougeneračního rodinného domu.
V rodinném domě, kde lze vymezit dvě jednotky, žijí rodiče a jedno z jejich několika dětí. Dítě má zájem v domě setrvat a řeší se problém finančního vyplacení ostatních sourozenců.
Postup:
1) Rozdělí se dům na jednotky a vlastníky všech vymezených jednotek budou rodiče
2) Rodiče prodají svému dítěti jednu jednotku, získané finanční prostředky mohou posloužit k vyplacení ostatních sourozenců od nároku na finanční vypořádání za získání nemovitostí. Jedna jednotka tak zůstane rodičům, druhá patří jednomu z dětí. Jednotka patřící potomkovi může být zatížena zástavním právem a může s ní potomek ručit, aniž by byla zatížena zástavou jednotka, která zůstala rodičům.
3) Po úmrtí rodičů, lze jednotku prodat, nebo ji může získat jeden z dědiců, který již jednu jednotku vlastní. Ten pak může zrušit vymezení jednotek a získá do vlastnictví reálnou nemovitost. Nebo se dědicové dohodnou na prodeji jednotky.

Na prohlášení vlastníka pak navazuje:
- smlouva o výstavbě
- dohoda podílových spoluvlastníků o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví